信贷环境进一步放松 重庆二手房市场“以价换量”

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆 北京报道

“您申请办理的以价换量住房公积金贷款已于2022年5月5日发放成功……”办理住房贷款不到两周，在重庆购买二手房的信贷小希（化名）就收到了贷款发放成功的短信通知，其中商业贷款部分在办理后不到一周即审核发放成功。环境

随着各地频繁出台新的进步楼市政策、放松信贷环境，放松各地市场陆续出现微妙变化。重庆而由于政策传导时效以及购房者心理预期尚未恢复，手房市场叠加疫情等因素影响，以价换量多地楼市仍保持“温而不热”的信贷态势。

就重庆而言，环境今年以来重庆楼市的进步信贷环境持续宽松，房贷利率下降的放松同时，放款速度也进一步加快。重庆但购房者心理预期更趋理性，手房市场《中国经营报》记者近日走访发现，以价换量重庆二手房市场各方观望情绪浓厚，当地主城区部分不动产登记中心里办理成交过户的人数寥寥。多方数据显示，今年一季度重庆主城区二手房交易量虽比去年底有所提升，但成交价格相比下滑，呈现“以价换量”趋势。

住房信贷环境持续宽松

“上浮60个基点已经是房贷刚实行LPR加点时的房贷利率水平了，我们去年买的时候都接近上浮80个基点了。”重庆一位房产中介人员日前向记者表示，今年以来，当地房贷利率已多次下调，如今的房贷利率水平已与LPR新政实施时相同。

记者多方了解到的情况也印证了该房产中介人员的话。2021年重庆的房贷利率可说一路走高，首套房房贷利率从年初的5.25%持续上涨，一度接近6%，且一直稳定到年底。贝壳研究院监测数据显示，2021年10月份，重庆主流银行的首套房房贷利率为5.95%，二套房则为6.15%。

这一情况直至今年年初才出现松动，首套房房贷利率自2月份降至5.75%，此后一路下降至5.2%，而至少在3月上旬，首套房办理公积金与商贷组合贷款的话，其中的商贷部分仍是上浮90个基点。

另一方面，房贷审批放款速度也在持续加快。当地多位房产中介人员告诉记者，当前无论是申请纯商贷还是组合贷，放款周期都在一到两周，即便遇到问题慢也最多一个多月。

以小希为例，她是于4月24日周日遇假期调休时去银行办理的100万元的组合贷款，仅过了3个工作日，60万元的商贷部分即于4月28日放款成功；公积金部分则于5月5日放款成功，全部贷款审核发放周期不到两周。“代办的中介和业主都说想不到，业主还以为至少要等一个月才能收到款。”小希称。

这样的放款速度不仅在去年底极为罕见，今年初仍有银行人士向记者表示购买二手房需要谨慎，因二手房贷款放款速度要比新房晚月余甚至更久。“最近我们代办的贷款差不多都是两周左右放款，最多也就是一个月，但为了保险我们一般跟客户说需要一到两个月。”一位房产中介人员也向记者表示，此前由于二手房放款存在不确定因素，确有客户存在放款周期较慢的情况。

以价换量

信贷环境持续宽松背景下，今年来重庆主城区二手房市场得到明显改善，成交量较去年底有所回升，但价格相比下降，出现“以价换量”的趋势。

诸葛找房监测数据显示，今年一季度，重庆主城区成交二手房26821套，其中3月份成交套数破万，相较去年底提升明显，成交均价则一路下降，由去年12月份的14348元/平方米下降至今年4月份的13885元/平方米。

截至5月11日，诸葛找房数据显示，重庆主城区二手房市场均价为13876元/平方米，比上月下降0.06%；而5月11日当天降价二手房源为3075套，涨价二手房源则只有369套。

贝壳研究院数据也显示，今年一季度，重庆二手房成交量指数较去年四季度回升，但成交均价指数则出现回落。

“这套房现在挂牌也只要160余万元，业主说诚心买的话价格还能再谈，同小区同户型的房源去年年中的成交价都是180万元以上。”当地一位房产中介人员告诉记者，今年来重庆主城区二手房降价房源较多，房贷利率也持续下降，本应是购房者节省成本的好时机，但从成交来看并未出现明显改善。

近期记者采访情况也证明了这一点，购房者观望情绪仍较浓厚，业主降价出售的现象增加，但从不动产登记中心中办理过户的人数来看，当地二手房交易情况并未“回暖”。

近日记者在重庆九龙坡区不动产登记中心观察发现，该登记中心门口以及办事大厅内人数虽多，但多为寻找客户的代办人员，偶有业务办理人士，立时即被多个代办人员围绕，颇费口舌才能拒绝这些人员的代办请求。当日下午两个多小时里，该登记中心等待区显示屏提示的取号排队人员未超过5人，至少38个办事窗口显得人数寥寥。

“现在基本不需要排队，只要资料准备全过来就可以办理。”在该登记中心，一位房产中介人员告诉记者，当前重庆主城区二手房市场交易虽比去年底有所改善，但整体仍呈现不温不火态势，各区中就江北、渝北以及沙坪坝等区情况稍好，像她这样负责其他区的同事压力都不小。

市场信心待恢复

实际上，疫情扰动下，二手房成交疲软这一情况近期在各地并不少见。

多方数据显示，信贷环境持续放宽、支持政策频繁出台背景下，近期二手房市场成交不及预期，政策传导仍需时日，市场信心仍待修复。

今年4月份，多地信贷环境进一步放宽。贝壳研究院数据显示，2022年4月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，利率水平为2019年以来月度新低。苏州、南通首套主流利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于6%。4月，平均放款周期为29天，较上月缩短5天。放款速度也是2019年以来最快的月份。

另一方面，各地从实际情况出发陆续优化房地产政策，政策环境持续放松。中指研究院监测数据显示，4月份，全国有60余城出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月，且政策从放松公积金、发放购房补贴、降利率等向放松限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。

但楼市对政策反馈较弱，政策传导仍需时日。贝壳研究院数据显示，疫情影响叠加季节性因素，2022年4月，贝壳50城 二手房成交量环比下降超20%，同比下降约50%，1~4月累计成交同比下降近40%。价格方面，4月，贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅较3月有所扩大；同比跌幅扩大至4.8%。50城市中超过六成的城市价格环比下跌，下跌城市个数较上月增加。

诸葛找房数据研究中心统计数据也显示，今年4月，10个重点城市二手住宅成交量为50845套，环比回落23.08%，较去年同期下跌超五成，跌幅为52.99%。

“今年4月，在中央多次强调支持合理住房需求的基调下，各城纷纷因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环，加入楼市政策松绑阵营的城市数量逐渐增加，城市能级亦逐渐提升，松绑范围也延伸至二手房市场，如哈尔滨二手房增值税免征年限缩短等。”诸葛找房数据研究中心方面表示，政策效应传导至交易市场是一个比较缓慢的过程，叠加疫情和清明假期影响，市场修复不及预期，今年4月份，重点10城二手住宅成交水平仍处在历史较低位。

“楼市调控效果较弱的根本原因是市场预期没有有效恢复。”贝壳研究院方面则表示， 疫情、国际冲突等外部环境下居民预期较弱，导致楼市回暖效果不及预期。

“当前疫情多点反复会减弱市场修复力度、延长修复时间，稳定居民收入预期，修复市场信心是当务之急。除了地方的购房政策支持外，稳就业、稳消费等宏观举措也是关键。”对于未来市场走向，贝壳研究院方面预测，房地产在“稳增长”中的拉动作用会不断强化和重视，房贷利率也仍有下降空间，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。

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